Glossar

Immobilien-Lexikon

Immobilienrecht ist komplex und sicherlich nicht immer einfach zu verstehen. Unser Immobilien-Lexikon soll das ändern. Natürlich stehen wir Ihnen auch mit Rat und Tat persönlich gerne zur Verfügung. In unserem Glossar finden Sie rund um die Uhr über 100 wichtige Fachbegriffe kompakt erklärt: 

A

Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen in Verbindung mit der Nutzungsdauer gemindert wird. Der Käufer einer Neu- oder Alt-Immobilie kann daher die Herstellungs- und Anschaffungskosten in einem bestimmten Zeitraum und mit einem bestimmten Kostensatz steuersenkend berücksichtigen. Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, können mit 2 % der Anschaffungskosten 50 Jahre lang abgesetzt werden. Ältere Immobilen mit 2,5 % auf 40 Jahre. Sanierungs- und Modernisierungskosten können linear verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden, sofern die Immobilie nicht selbstgenutzt wird. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar. Grundstücke und selbstgenutzte Wohnimmobilien sind von der Abschreibung ausgeschlossen.

Unter Annuität wird die konstante bzw. regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens verstanden (Annuitätendarlehen). Die Annuität besteht aus einem Tilgungs- und Zinsanteil. Bleiben Laufzeit und Zinsen unverändert, sinken bei einer gleichbleibenden Annuität die Zinsen und die Tilgungsrate steigt peu à peu an, d.h. der Zinsanteil verringert und die Tilgung erhöht sich bei gleichbleibender Ratenhöhe.

Die Zinsbindungsfrist bei Immobiliendarlehen laufen meist nach 5 bis 15 Jahren aus. In den häufigsten Fällen ist dann noch eine Restschuld vorhanden, die ebenfalls mit einem Darlehen finanziert wird. In diesem Fall spricht man von einer Anschlussfinanzierung, denn das alte Darlehen wird von einem neuen Darlehen abgelöst. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung spricht man von einer Prolongation, wenn das neue Darlehen beim gleichen Geldinstitut aufgenommen wird. Wechselt der Kreditnehmer das Institut, spricht man von einer Umschuldung. Eine Anschlussfinanzierung kann auch während der regulären Laufzeit des Darlehens vereinbart und so ein günstiger Zinssatz schon ein bis fünf Jahre vorher gesichert werden (Forward-Darlehen).

Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen Käufer und Verkäufer und ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken. Die Einigungserklärung muss von beiden Parteien und vom Notar gleichzeitig erklärt werden. Sie wird allerdings erst rechtsgültig wirksam, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In der Regel werden Auflassung und deren notarielle Beurkundung zusammen mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vorgenommen.

Die Einigungserklärung umfasst zwei Rechtsgeschäfte: das dingliche und das schuldrechtliche Geschäft. Der Kaufvertrag stellt das schuldrechtliche Geschäft dar. Das dingliche Geschäft bezeichnet die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. 

Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Eigentumswechsel, dabei wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Diese Sicherungsmaßnahme dient dafür, dass der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen kann. Ein kurzfristiger oder launenhafter Wechsel zu einem neuen Käufer wird durch die Vormerkung ebenfalls verhindert. Die Vormerkung schützt den Käufer auch vor einer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer oder die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

B

In der Regel benötigen Grund- oder Immobilienbesitzer für Baumaßnahmen wie Neubau, Umbau oder Erweiterung eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung, auch Bauerlaubnis genannt, wird von der Bauaufsichtsbehörde nach erfolgreicher Überprüfung eines Bauantrags ausgestellt. Der Bauantrag ist ein amtlich vorgeschriebenes Formular und bei der Gemeinde, in deren Gebiet der Baugrund liegt, erhältlich. Mit dem Bauantrag müssen zudem Bauvorlagen eingereicht werden. Der Umfang der Bauvorlagen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen festgehalten.

Wer ein Haus bauen möchte, sollte eine Baugrunduntersuchung einplanen, die von einem Ingenieurgeologen durchgeführt wird. Die Untersuchung gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Je nach Qualität und Zustand des Bodens unterscheiden sich Bauweise und Kosten. Die benötigten Daten werden mithilfe von Bohrungen oder Baugrundsondierungen gewonnen. In Einzelfällen können auch bodenmechanische Laboruntersuchungen durchgeführt werden. Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung, auch Baugrundgutachten genannt, liegen in der Regel zwischen 2.000 und 2.500 Euro.

Unter Baulast versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Baulast sagt aus, ob eine bestimmte Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit an das Grundstück geknüpft ist. Beispiele dafür sind das Leitungsrecht oder das Geh- und Fahrrecht. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Da sich die Baulast auf den Käufer eines Grundstücks überträgt, sollte man vor dem Kauf, das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen.

Der Baupreisindex ist ein wichtiger Indikator für die Immobilienbewertung und ändert sich jährlich. Er wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und spiegelt die Entwicklung der Preise für Neubau und Instandhaltung von Gebäuden wider. Der Baupreisindex ist für die Preisgestaltung von Bauprojekten, die Wertermittlung von Gebäuden und zur Planung von Baufinanzierungen relevant.

Baureifes Land sind unbebaute Grundstücke, Grundstückteile oder Baulücken, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort baulich nutzbar sind.

Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.

Bauschäden entstehen in der Regel in Folge von Baumängeln, die häufig erst nach Fertigstellung des Objekts entdeckt werden. Bauschäden können aber auch als Konsequenz von nicht sachgemäßer Ausführung oder versäumter Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Werden zum Beispiel ungeeignete Baustoffe eingesetzt oder falsche Baumethoden angewendet, können u.a. Wasserschäden oder Schimmelbefall auftreten. Wird die Funktionssicherheit einer Immobilie dadurch beeinträchtigt, vermindert sich der Immobilienwert deutlich. Um den Umfang der Schäden zu ermitteln, sollte ein Baugutachten beauftragt werden.

Unternehmen, die gewerbsmäßig Grundstücke oder Gebäude kaufen, bebauen und erschließen, um diese an private Immobilienkäufer zu veräußern, sind Bauträger. Der Bauträger übernimmt die rechtliche Funktion des Bauherrn gegenüber des Immobilienkäufers. Bauträger haften fünf Jahre nach Übertragung des Objekts für Mängel an der Immobilie.

Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf oder Bau einer Immobilie kann als Sicherheit für die Bank das Grundstück beliehen werden. Der Beleihungswert liegt unter dem Markt- bzw. Verkaufswert der Immobilie, so dass der Kreditgeber bei Wertschwankungen abgesichert ist (Vorsichtsprinzip). Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze. Diese ist je nach Kreditgeber (Bank, Hypothekenbank, Bausparkasse, Versicherung) unterschiedlich und liegt bei 60 bis 90 Prozent des erzielbaren Wertes der Immobilie. Die Bank muss den Kredit jedoch nicht in dieser Höhe gewähren, meist wird ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Den Beleihungswert ermittelt ein Sachverständiger.

Betriebskosten sind Kosten, die laufend für die Bewirtschaftung einer Immobilie für den Eigentümer entstehen. Wird die Immobilie vermietet, können die Kosten teilweise auf den Mieter gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden. Dazu gehören wiederkehrende Ausgaben etwa für die Wasserversorgung, Müllabfuhr, Heizkosten, Hausmeistertätigkeiten, Kosten für Gebäude- und Straßenreinigung sowie Gartenarbeiten und die Kosten für Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Zu den Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, zählen Kontogebühren, Verwaltungskosten sowie einmalige Kosten für Reparatur und Instandhaltung. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes dem Mieter vorgelegt werden. Der Mieter hat ebenfalls 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu prüfen und im Bedarfsfall Einwand zu erheben.

Eine notarielle Beurkundung stellt sicher, dass eine Willenserklärung wirksam ist, z. B. bei einem Kaufvertrag zu einer Immobilie oder einem Grundstück. Bei Immobiliengeschäften ist die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, der im Grundbuch eingetragen wurde, macht den Eigentumsübergang rechtsgültig. Während einer Beurkundung wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und im gleichen Zuge von allen beteiligten Parteien unterzeichnet. Die Notargebühr für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und beträgt in der Regel 1,5 Prozent.

Ein Bodenrichtwert dient Immobiliensachverständigen als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Grundstückpreises. Zur Feststellung des Bodenrichtwerts wird der durchschnittliche Bodenwert von vergleichbaren unbebauten Grundstücksverkäufen mit ähnlicher Nutzung und in ähnlicher Lage herangezogen. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² ausgegeben und alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Er kann jederzeit beim Bauamt eingesehen werden. Eine steuerliche Rolle spielen Bodenrichtwerte auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit und damit die Bereitschaft und Fähigkeit, Kredite zurückzuzahlen. Bei der Finanzierung von Immobilien spielt die Bonität eine zentrale Rolle und entscheidet über die Darlehnsberechnung. Für die Berechnung werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, dazu zählen zum Beispiel das Einkommen (Verdiensthöhe, Sicherheit des Arbeitsplatzes, Arbeitgeber), die Ausgaben und Schulden (Miete, Kredite, Bürgschaften), vorhandenes Vermögen oder die Abwicklung anderer Kredite.

D

Bei der Deckungshypothek handelt es sich um eine Hypothek, die als Sicherheit für die von der Hypothekenbank ausgegebenen Pfandbriefe dient. Hypothekenbanken beschaffen sich das zu verleihende Kapital überwiegend durch die Herausgabe von Wertpapieren (Pfandbriefe). Ein solches Deckungsdarlehen darf 60 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigen.

Der Denkmalschutz dient dazu, kulturhistorische Gebäude oder Teile eines Gebäudes dauerhaft zu erhalten. Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sollte bei der Denkmalschutzbehörde Auskunft über die Auflagen bei z. B. einem Umbau oder einer Sanierung eingeholt werden. Arbeiten an einem Baudenkmal dürfen nur mit einer schriftlichen Genehmigung der Behörde durchgeführt werden. Die Kosten für die Modernisierung oder Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie können steuerlich in Abzug gebracht werden. Zudem können Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohnhauses von einer Förderung profitieren.

Die Dienstbarkeit regelt das Recht (dingliches Recht), ein Grundstück in bestimmter und eingeschränkter Weise zu nutzen. Eine Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer muss in notarieller Form die Eintragung bewilligen. Folgende drei Dienstbarkeiten werde bei Grundstücken angewendet:

Grunddienstbarkeit 
Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers (Leitungsrecht, Wegerecht).

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit 
Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person (Durchgangsrecht).

Nießbrauch 
Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person („fruchtbringendes“ Nutzungsrecht). 

E

Einen Eigenbedarf meldet der Vermieter gegenüber dem Mieter an, wenn dieser das Wohneigentum selbst oder enge Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkel nutzen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und mit berechtigtem Interesse begründet werden. Die Kündigungsfrist beträgt zwischen drei und neun Monaten, abhängig von der Mietdauer.

Der Energieausweis wird beim Verkauf einer Immobilie benötigt und muss bei Kauf- oder Mietinteresse vorgelegt werden. Die Ausnahme gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden, die auch ohne Bereitstellung eines Energieausweises veräußert werden dürfen.

Der Energiepass wurde mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 eingeführt und gibt Auskunft über die energetische Qualität einer Immobilie. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und umfasst fünf Seiten. Es gibt zwei Varianten: der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Basis des Energiebedarfs ermittelt. Der Verbrauchsausweis zeigt den Wert aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs.  

Der Effektivzins gibt gegenüber dem Normalzins Aufschluss über die exakten Kosten eines Kredites, denn er berücksichtigt auch den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten.

Beim Festdarlehen wird nicht während der Laufzeit getilgt, sondern der gesamte Kreditbetrag wird am Ende fällig. Während der Laufzeit des Darlehens werden Zinsen immer auf die Restschuld gezahlt. Erfolgt keine Reduzierung, ist die Belastung für den Kreditnehmer bei einem Festdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen.

In Deutschland unterliegen sämtliche Erbschaften der Steuerpflicht. Eine Erbschaftssteuer fällt daher immer an, wenn eine Immobilie geerbt wird. Das Finanzamt berücksichtigt bei der Steuerberechnung einen Freibetrag, der jedem Erben zusteht. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse. Innerhalb von drei Monaten nach offizieller Bekanntgabe des Erben, muss der Erbe das Finanzamt über die Erbschaft informieren.

Beim Erbbaurecht räumt der Eigentümer einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung einer Immobilie auf dessen Grundstück ein. In der Regel wird hierfür eine regelmäßige Zahlung an den Eigentümer in Form eines Erbbaurechtzins vereinbart. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit vereinbart, beispielsweise auf 99 Jahre bei öffentlich geförderten Wohnungen. Nach Beendigung des Erbbaurechts werden die erbauten Bauwerkte Bestandteile des Grundstücks.

Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum gepachtet. Für die Nutzung des Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pächter bezahlt. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekündigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen bei Verkauf der Immobilie auf den neuen Käufer über. Ein Vertrag über Erbpacht muss vom Notar beglaubigt werden.

Das Ertragswertverfahren kommt bei der Werteermittlung von Immobilien zum Tragen, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein Ertrag erzielt werden soll, etwa mittels Vermietung oder Verpachtung von zum Beispiel einem Mehrfamilienhaus oder eines Gewerbeobjekts. Über das Verfahren wird der Verkehrswert des Objekts ermittelt und gibt eine Prognose über die zukünftigen Erträge. Beim Ertragswertverfahren werden zwei Werte berücksichtigt: der Bodenwert und der Wert, der sich aus den Einnahmen ergibt.

F

Nicht jeder Käufer einer Immobilie kann diese aus eigener Hand finanzieren. Reicht das Eigenkapital nicht aus, wird das Traumhaus oder die Traumwohnung in der Regel über Banken, Bausparkassen, Hypothekenbanken oder auch Lebensversicherungen finanziert. Es lohnt sich dabei einen Angebotsvergleich der verschiedenen Kreditgeber durchzuführen. Relevante Vergleichswerte sind Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld.

Die Beantragung eines Kredits erfolgt schriftlich durch Einreichung aller notwendigen Unterlagen wie z. B. Exposé, Grundbuchauszug, Lageplan, Flurkarte, Baugenehmigung sowie Finanzierungsbedarf, Eigenkapital, Vermögensauskunft und Einkommensnachweis. Nach dem erfolgreichen Informationscheck und einer positiven Bonitätsprüfung wird eine formlose Finanzierungsbestätigung erstellt, in der sich der Kreditgeber bereit erklärt, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Diese Bestätigung stellt jedoch keinen rechtsverbindlichen Darlehensvertrag dar. Die Finanzierungsbestätigung ist in der Regel kostenlos.

Eine Bonitätsprüfung ohne Schufa-Eintrag kann bereits durchgeführt werden, wenn noch kein Kaufobjekt gefunden wurde. Das hat den Vorteil, dass Käufer im Vorfeld wissen, bis zu welchem Betrag eine Finanzierung möglich ist. Zudem kann eine Finanzierungsbestätigung im Bedarfsfall schnell erteilt werden.  

Anhand eines Finanzierungsplans wird festgehalten wie eine Immobilie finanziert wird. Der Plan umfasst die Gesamtkosten der Investition (inkl. Erwerbskosen, Nebenkosten und evtl. Renovierungskosten), das Eigenkapital, die regelmäßigen Ein- und Ausgaben und der benötigte Kreditbedarf. Im Ergebnis zeigt der Finanzierungsplan welche monatlichen Raten auf den Käufer einer Immobilie zukommen.

Unter Flurstück versteht man einen amtlich vermessenen und geometrisch festgelegten, eindeutig begrenzten und durch eine Flurstücknummer bezeichneten Bereich der Erdoberfläche. Ein Grundstück muss mindestens ein Flurstück umfassen, in der Regel besteht es aus mehreren Flurstücken.

G

Eine Gebäudewertermittlung ist ein verbindlicher Vergleich zur Bewertung einer Immobilie. Das rechtlich geregelte Verfahren fußt auf betriebswirtschaftlichen, juristischen und bautechnischen Fakten. Da die Gebäudewertermittlung stets zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wird, kann es bei Änderungen am Markt oder an der Immobilie sinnvoll sein, sie zu einem späteren Zeitpunkt erneut durchzuführen.

Da Immobiliengeschäfte zum Zweck der Geldwäsche ausgenutzt werden könnten, unterliegen Makler der staatlichen Mithilfepflicht. Wickelt ein Makler ein Kauf- oder Verkaufsgeschäft zu einer Immobilie ab, muss er die Identität des Kunden feststellen, dokumentieren und bei Verdacht auf Schwarzgeldwäsche die Behörden informieren. Bei Missachtung drohen hohe Bußgelder. Für die Dokumentation werden bei natürlichen Personen Name, Anschrift, Ausweisnummer, die ausstellende Behörde, Geburtsdatum und Geburtsname sowie Nationalität festgehalten. Zudem muss eine Originalkopie des gültigen Ausweises abgelegt werden. Bei juristischen Personen werden neben den Namen (inkl. gesetzliche Vertreter) auch der Firmenname, Rechtsform, Registernummer sowie Anschrift des Firmensitzes aufgenommen. Haben Teilhaber mehr als 25 Prozent Anteile am Unternehmen, müssen die wirtschaftlich Berechtigten ebenfalls namentlich dokumentiert werden.

Unter Gemeinschaftseigentum werden alle Gebäude- und Grundstücksteile verstanden, die nicht zum Sondereigentum gehören oder Eigentum von Dritten ist. Zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise Dach, Außenwände, Fundament, Treppenhaus, Fahrstuhl, Haustechnik, Außenanlagen sowie Wasser- und Stromleitungen. Für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer verantwortlich.

Die Grundbesitzsteuer (Grundsteuer) wird von Kommunen auf Immobilieneigentum und Grundbesitz erhoben. Für die Berechnung der Grundbesitzsteuer wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl, die sich nach der Grundstücksart richtet, und einem individuellen Hebesatz, der je Gemeinde variieren kann, multipliziert. Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt. Im April 2018 gab das Bundesverfassungsgericht bekannt, dass die Berechnung der Einheitswerte für Häuser und unbebaute Grundstücke verfassungswidrig ist. Eine Neuregelung wird bis Ende 2019 erwartet.

Das Grundbuchamt (Amtsgericht) verwaltet alle in seinem Bezirk vorhandenen Grundstücke in einem öffentlich amtlichen Verzeichnis, auch Grundbuch genannt. Im Verzeichnis werden alle Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen zu einem Grundstück erfasst. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Nur Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, werden nicht im Grundbuch registriert. Eine Offenlegung der Informationen im Grundbuch kann gegen den Nachweis des berechtigten Interesses erfolgen. Neben dem Eigentümer können Personen, denen aus dem Grundstück Rechte zustehen, Kreditgeber zur Kreditbewilligung, Gläubiger des Grundstückeigners im Falle eines Vollstreckungstitel,  
potenzielle Käufer, Erben und Mieter Einsicht beantragen. Durch die Digitalisierung des Grundbuchs kann auch online Grundbucheinsicht genommen werden.

Als Grundbuchauszug wird eine Kopie aller Grundbucheinträge zu einem Grundstück verstanden. Ein solcher Auszug wird in erster Linie für die Beleihungsprüfung benötigt. Der Grundbuchauszug ist jedoch kein beglaubigtes Dokument.  

Die Grunderwerbssteuer ist den Nebenkosten bei einem Grundstückskauf (unbebaut oder bebaut) oder einem Wohnungskauf zuzuordnen. Sie ist je Bundesland unterschiedlich hoch und liegt derzeit zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis.

Das Grundpfandrecht ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht. Es dient in erster Linie als (dingliche) Sicherheit bei einem Immobilienkredit. Bei einer offenen Darlehensforderung kann ein Gläubiger über das Zwangsvollstreckungsrecht das grundpfandrechtlich gesicherte Grundstück verwerten und den Erlös als Schuldentilgung heranziehen. Das Grundpfandrecht erfolgt als Bestandteil des Kreditvertrages im Rahmen eines Sicherungsvertrags. Das Grundpfandrecht wird erst durch die Eintragung im Grundbuch wirksam.

Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen kommt die Grundstückswertermittlung als ein gesetzlich geregeltes Verfahren zum Tragen. In einem Vergleichswertverfahren oder in einer Werteermittlung basierend auf den Bodenrichtwerten (siehe Bodenrichtwert im Glossar) erfolgt die Grundstückswertermittlung. Als Grundstückswert versteht man den Wert des unbebauten Grundstücks, vorhandene bauliche Anlagen bleiben unberücksichtigt. Der Grundstückswert ist von einigen Faktoren abhängig, dazu zählen Größe und Lage des Grundstücks, Grundbuchstand, Bodenverhältnisse, Nutzbarkeit, Erschließungsstand, Denkmalschutz und Altlasten.

Ein Gutachten kommt u. a. beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder bei einer Zwangsversteigerung zum Einsatz. Ein Gutachten wird immer von einem Sachverständigen erstellt und ist kostenpflichtig. Der Gutachter bewertet im Rahmen des Wertgutachtes den Zustand der Immobilie und ermittelt den Immobilienwert.

H

Beim Hausgeld (Wohngeld) handelt es sich um regelmäßige Zahlungen des Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft zur Deckung von Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie Verwaltungskosten für Gemeinschaftseigentum der betreffenden Immobilie. Darunter fallen Kosten für Keller, Treppenhaus, Dach, Aufzug und Tiefgarage oder auch laufende Gebühren für Wasser, Strom, Abfallentsorgung und Hausmeister. Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld, bei dem es sich im Rahmen des Wohngeldgesetzes um eine Sozialleistung vom Staat handelt.
Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und dem Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteil. Das Hausgeld muss vom Eigentümer bezahlt werden, auch wenn die Wohnung kurzzeitig oder auch langfristig nicht bewohnt/genutzt wird. 

Eine Hypothek kommt zum Einsatz, wenn eine Immobilie über eine Bank finanziert werden soll. Im Rahmen der Hypothek ermöglicht der Kreditgeber den Immobilienkauf, indem er eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen dem Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) zur Verfügung stellt. Im Gegenzug überträgt der Kreditnehmer der Bank das Recht, die finanzierte Immobilie zu verwerten, zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung, wenn dieser das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Juristisch gesehen zählt die Hypothek daher zum Grundpfandrecht.

I

Um beim Immobilienverkauf den aktuellen Wert des Objekts zu kennen ist eine Hausbewertung empfehlenswert. Auch im Falle einer Erbschaft oder wenn eine Immobilie belastet oder versichert werden soll, ist eine Immobilienbewertung sinnvoll bzw. notwendig. Eine Bewertung basiert auf Fakten wie Lage und Infrastruktur, Verwendungsmöglichkeit, Bausubstanz, Alter und energetische Beschaffenheit sowie individueller Merkmale. Es gibt drei Verfahren für eine Hauswertbewertung: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.

Um eine Hausbewertung zu erhalten, gibt es verschiedene Optionen: Online-Portale bieten eine schnelle und kostenlose Hausbewertungen auf Basis bestimmter Parameter in Kombination mit Echtzeitdaten an. Immobilienbewertungen via Internet arbeiten mit dem Vergleichswertverfahren, dabei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Sollte eine Hausbewertung für rechtliche Angelegenheiten benötigen werden, ist der Weg über einen Gutachter notwendig. Nur ein ausführliches Verkehrswertgutachten ist gerichtlich anerkannt. Ein Sachverständiger besichtigt im Rahmen der Wertermittlung das Objekt und erfasst zur Bewertung alle wertrelevanten und auch individuellen Merkmale. Für die Durchführung der Hausbewertung werden mehrere Unterlagen benötigt, z. B. Auszug aus dem Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis, Bauzeichnung, Wohnflächenberechnung sowie weitere Information zu ggf. Erbbraurecht, Denkmalschutz, Mietverträge etc.  

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – vor 2010 auch Werteermittlungsverordnung genannt – stellt die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie dar. Sie basiert auf vom Gesetzgeber definierten Grundsätzen. In erster Linie wenden Banken, Versicherungen, Sachverständige und Gutachterausschüsse die Immobilienwertermittlungsverordnung an.

Bei Mietverträgen mit einer Indexmiete werden zukünftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten geknüpft. Maßstab für die Mieterhöhung ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte. Kurz gesagt: Steigen die Preise, steigt auch die Miete. Ein Vorteil der Indexmiete ist, dass der Vermieter bei einer Erhöhung die Zustimmung des Mieters nicht einholen muss, und es daher in der Praxis zu weniger Streitigkeiten kommt. Bei der Indexmiete kann jedoch keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen, auch eine Erhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht erlaubt.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine nach dem Wohneigentumsgesetz vorgeschriebene Rücklage zum Erhalt einer Immobilie, die Eigentümer regelmäßig in Form einer Pauschale entrichten. Mit dieser Rücklage werden Instandhaltungsmaßnahmen und größere Reparaturen an der Immobilie finanziert, z.B. Reparatur des Dachs oder Instandhaltung von Aufzug und Heizung. Die Höhe der Pauschale richtet sich nach der Größe der Eigentumswohnung sowie nach Zustand, Alter und Lage der Immobilie. Instandhaltungsrücklagen werden auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind für alle Eigentümer anteilig zu entrichten.

K

Wird eine gekaufte Immobilie nicht selbst genutzt, sondern verpachtet oder vermietet, spricht man von einer Kapitalanlage. Eine Kapitalanlage bringt viele Pluspunkte mit sich, steuerliche Vorteile inklusive. Denn durch den Erwerb einer Kapitalanlage können Eigentümer laufende Kosten wie z. B. Verwaltungs- und Erhaltungskosten, Schuldzinsen und Abschreibungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und als Verlust steuerlich geltend machen. Auch im Hinblick auf eine Existenzsicherung im Rentenalter kann eine Kapitalanlage sinnvoll sein. Entscheidend für eine gute Rendite der Kapitalanlage sind Lage, Zustand und Ausstattung sowie die Vermietbarkeit der Immobilie.

Katasterunterlagen werden beim Katasteramt oder Vermessungsamt gegen eine Gebühr ausgestellt. Die Katasterunterlagen erhalten eine genaue Beschreibung über Nutzungsart, Lage und Größe des Grundstücks. Zudem gehören zu den Katasterunterlagen ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Lagepläne und Flurkarte.

Eine Mietkaution wird fällig, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Unter einer Kaution versteht man einen bestimmten Betrag, der vom Mieter gestellt wird und dem Vermieter als Sicherheit dient. Der Vermieter darf die Kaution nur nutzen, wenn z. B. Wohnungsschäden entstehen oder Mietzahlungen ausbleiben. Die Summe der Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und wird im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter muss die Kaution verzinst anlegen. Endet das Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet die Mietkaution inklusive der Zinserträge an den Mieter auszuzahlen. Sind ausstehende Abrechnungen offen, kann der Vermieter diesen Betrag mit der Kaution verrechnen.

Wird ein Mietverhältnis gekündigt, gilt die im Mietvertrag vereinbarte Frist bzw. greift die Kündigungsfrist nach BGB. Kündigungsfristen im Mietvertrag richten sich nach der Dauer des Mitverhältnisses: bis fünf Jahre beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bis acht Jahre beträgt sie sechs Monate und ab acht Jahre sind neun Monate zur berücksichtigen. Wurde keine Frist im Mietvertrag vereinbart, gilt nach §753c des BGB eine Frist von drei Monaten, wenn die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt in diesem Fall keine Rolle.

Eine Kündigung muss „ordentlich“ in schriftlicher Form erfolgen. Darin muss die betreffende Immobilie genannt werden und alle im Mietvertrag genannten Hauptmieter unterschreiben. Spricht der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung (siehe Eigenbedarf) aus, muss zudem eine entsprechende Begründung im Kündigungsschreiben dargelegt werden.

Ein Mietverhältnis darf auch außerordentlich gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung kann allerdings nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes, wie z. B. wiederholter Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache, unbefugte Gebrauchsüberlassung oder Gesundheitsgefährdung, stattfinden. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Die außerordentliche Kündigung bedarf ebenfalls der schriftlichen Form und muss eine Begründung enthalten.  

L

Eine Liegenschaft ist ein bebautes Grundstück. Liegenschaftszinsen sind Zinsen, mit dem der Verkehrswert eines solchen Grundstücks marktüblich verzinst wird. Im Ertragswertverfahren spielt der Liegenschaftszins für die Wertermittlung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Er wird in den Kaufpreissammlungen aufgeführt und durch Gutachterausschüsse ermittelt. Die Höhe des Zinses orientiert sich an Grundstücksart, Lage und Nutzungsdauer einer Liegenschaft. Liegenschaften mit hohem Liegenschaftszins wirken attraktiv, stellen jedoch ein höheres Risiko dar, z. B. bei Mietausfall. Liegenschaften mit einem niedrigen Zins haben ein niedrigeres Risiko und zählen somit als wertstabile Investition in eine Immobilie.

Hat ein Immobilienkäufer seinen Kredit vollständig beglichen und möchte daher die eingetragene Grundschuld (als Sicherheit für die Bank) aus dem Grundbuch löschen lassen, kann er sich beim Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Mittels der Löschungsbewilligung und einem Notar kann ein Antrag zur Löschung von Grundstücksbelastungen und Grundpfandrechten beim Grundbuchamt gestellt werden. Die Löschung der Grundschuld und die Inanspruchnahme eines Notars ist kostenpflichtig. Soll ein Objekt verkauft werden, ist es oft ratsam den Grundschuldeintrag löschen zu lassen.

M

Die Maklertätigkeit basiert auf einer gesetzlichen Grundlage, der Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV genannt. Dort sind die Pflichten der Makler und Bauträger bzw. Baubetreuer festgelegt und sie dient dem Schutz für private Immobilienkäufer.

Unter Marktwert wird der aktuelle Wert von Immobilien verstanden. Der Marktwert wird von Angebot und Nachfrage bestimmt.

Ein Maklervertrag ist ein Übereinkommen zwischen einem Makler und einen Auftraggeber; Das kann ein Eigentümer sein, der seine Immobilie verkaufen, oder ein Interessent, der eine Immobilie mieten oder kaufen möchte. Der privatrechtliche Maklervertrag verpflichtet zur Zahlung einer Vergütung (Maklerprovision) bei Abschluss eines erfolgreichen Kauf- oder Mietvertrags. Es gibt drei Varianten des Maklervertrags: Maklerauftrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag. 

Maklerauftrag und Alleinauftrag sind unterschiedliche Varianten des Maklervertrags: 

Maklerauftrag (einfach)
Im Rahmen dieses Vertrags kann der Maklerkunde seine Immobilie selbst am Markt anbieten, zusätzlich zum beauftragten Makler, oder verschiedene Makler parallel beauftragen. Sofern der Eigentümer seine Immobilie selbst verkauft, ist trotz Maklervertrag keine Maklerprovision fällig. Im Gegenzug wird der Makler im einfachen Maklervertrag nicht verpflichtet, den Auftragszweck des Vertrages zu erfüllen.

Alleinauftrag (einfach)
Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler beispielsweise eine Immobilie zu verkaufen (Tätigkeitsverpflichtung). Bei diesem Vertrag verzichtet der Eigentümer darauf weitere Makler parallel zu beauftragen, jedoch kann er seine Immobilie weiterhin privat an einen Käufer veräußern. Der Makler darf in diesem Fall keine Provision vom Verkäufer oder Käufer verlangen. Der Eigentümer hat bei dieser Vertragsform keine Verkaufspflicht, etwa wenn ihm das Kaufangebot für die Immobilie nicht zusagt.

Alleinauftrag (qualifiziert)
Professionelle Makler agieren in der Regel mit einem qualifizierten Alleinauftrag. Bei dieser Vertragsart erzielt der Makler für den Auftraggeber den maximalen Verkaufspreis, an den die Provision gekoppelt ist. Der Vertrag wird auf eine bestimmte Vertragslaufzeit festgelegt und regelt, dass der Auftraggeber die Immobilie während dieser Zeit nicht an andere Makler geben darf. Zudem ist es dem Auftraggeber untersagt die Immobilie eigenhändig zu verkaufen, ohne den Makler mit den Vertragsverhandlungen zu beauftragen. Der Makler hat während der Vertragslaufzeit eine Tätigkeitverpflichtung.  

Grundsätzlich muss der Mieter die im Mietvertrag genannte Miete zahlen, eine Mieterhöhung wird in der Regel durch eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vertraglich vereinbart. Gibt es weder eine Indexmiete noch eine Staffelung, kann der Vermieter gemäß BGB vom Mieter eine Mieterhöhung bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings dürfen Mieterhöhungen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Miete zum Zeitpunkt der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein und darf nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Zudem muss der Mieter der Erhöhung zustimmen, sofern Sie der ortsüblichen Miete entspricht.

Diese Bestimmungen gelten allerdings nicht für Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen oder bei veränderten Betriebskosten.  

Eine Alternative zur klassischen Finanzierung einer Immobilie ist der Mietkauf. Beim Mietkauf wird im Vertrag festgehalten, dass der Mietgegenstand vom Mieter nach einer bestimmten Frist (z. B. nach 5 oder 10 Jahren) käuflich erworben wird. Der Kaufpreis wird im schriftlichen Mietkaufvertrag festgelegt, der aus einem Mietvertrag und einem Vertrag über den späteren Erwerb der Immobilie besteht. Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Beim Mietkauf muss eine einmalige Anzahlung vom Mieter geleistet werden. In der Regel sind das 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Des Weiteren wird die Immobilie durch regelmäßige Raten bezahlt, vergleichbar mit einer monatlichen Miete. Im Vergleich ist die Rate jedoch höher als die übliche Miete. Bleibt nach Ablauf der vereinbarten Frist noch eine Restschuld, kann diese bei Bedarf über ein Darlehen finanziert werden.  

Die Mietpreisbremse basiert auf einem Gesetz zur „Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Das Mietniveau ist in Deutschland in den letzten Jahren stark gestiegen, Kaltmieten wurden um 20 bis sogar 45 Prozent erhöht. Das Gesetz zur Mietpreisbremse soll dieser Entwicklung entgegenwirken und Mieter bei der Neuvermietung vor überhöhten Mieten schützen. Die Miete darf in betroffenen Gebieten höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Höhe der Vergleichsmiete kann dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden. Welche Städte oder Gebiete von dem angespannten Wohnungsmarkt betroffen sind, entscheiden die jeweiligen Bundesländer. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird in der Regel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Erstellt wird der Mietspiegel von den Städten in Kooperation mit Mieter- und Vermieterverbänden. Etwa 450 Gemeinden in Deutschland verfügen über einen Mietspiegel, er ist jedoch nicht vorgeschrieben und muss daher nicht von jeder Stadt oder Gemeinde zur Verfügung gestellt werden. Der Mietspiegel wird in der Regel bei Mieterhöhungen herangezogen. Für den Fall, dass es keinen Mietspiegel gibt, können für den Mietvergleich drei gleichwertige Mietobjekte herangezogen oder ein Sachverständigengutachten des Vermieters genutzt werden.

N

Bei den Nebenkosten handelt es sich um die Betriebskosten, die zuzüglich zur vereinbarten Miete bezahlt werden müssen. Nicht alle Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, geregelt wird dies in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zulässig sind Posten wie Wasser, Heizung, Hausmeister oder Müllabfuhr. Nebenkosten können pauschal oder als monatliche Vorauszahlung geleistet werden. Bei der Nebenkostenvorauszahlung findet nach der Abrechnung eine Rück- oder eine Nachzahlung statt, sofern die tatsächlichen Kosten geringer bzw. höher ausgefallen sind. Sind die Nebenkosten höher gewesen, kann eine Anpassung der Vorauszahlung sinnvoll sein. Dies alles ist bei der Nebenkostenpauschale nicht möglich. Der Betrag wird unabhängig von den tatsächlichen Nebenkosten vereinbart. Rückzahlungen oder Nachzahlungen sind nicht möglich.

Nießbrauch räumt Personen das Recht ein, eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Nießbrauchrecht kommt häufig zum Tragen, wenn Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten aus steuerlichen Gründen an Nachkommen weitergeben möchte. Grundlage für einen Nießbrauch ist ein notariell beglaubigter Vertrag und ein Vermerk im Grundbuch. Der Nießbraucher darf über die Immobilie in der Art verfügen, als wenn er der Eigentümer wäre. Er kann die Immobilie „fruchtbringend“ verwenden und z. B. vermieten. Untersagt ist allerdings der Verkauf oder die mutwillige Zerstörung.

Die Aufgabe des Notars ist es, Rechtsgeschäfte zu beurkunden und Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen) durchzuführen. Er bekundet z. B. Immobilienkaufverträge, Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten, aber auch Erbverträge, Gesellschaftsgründungsverträge oder Testamente und Eheverträge. Kurz gesagt, er beurkundet alle Rechtsgeschäfte, die vom Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung erfordern.

Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht. Bei einer Beurkundung ist der Notar verpflichtet beide Vertragsparteien über den Inhalt und die Folgen eines Vertrags zu unterreichten. Daher muss er unabhängig und unparteiisch sein. Notare berechnen die Leistung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit bundeseinheitlichen Gebühren.  

Unter einem Notaranderkonto wird ein Treuhandkonto verstanden, das vom Notar treuhänderisch verwaltet wird. Auf das Anderkonto wird der Kaufpreis der Immobilie eingezahlt und darf vom Notar erst an den Verkäufer weitergegeben werden, wenn alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Notaranderkonto gilt als die sicherste Methode, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.

O

Eine Objektanalyse dient im Wesentlichen dafür den Marktwert eines Objekts zu ermitteln. Die so genannte Einwertung bildet die Grundlage zur Vermarktung einer Immobilie. Die Objektanalyse wird in der Regel vom Immobilienmakler durchgeführt.

Bei einem Optionskauf werden Immobilien vermietet, beispielsweise von einer Wohnungsgenossenschaft. Im Zuge des Optionskauf wird dem Mieter jedoch das Recht eingeräumt das Objekt nach max. 25 Jahren zu bestimmten Konditionen und einem heute festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Im Gegensatz zum Mietkauf verpflichtet sich der Mieter beim Optionskauf nicht zum späteren Kauf. Der Verkäufer lässt jedoch im Grundbuch das Optionsrecht des Mieters vermerken.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im BGB geregelt.
 
Merkmale, auf die die ortsübliche Miete basiert, sind der Vergleich der Mietzahlungen aus den letzten vier Jahren für ähnlichen Wohnraum, in der gleichen Gemeinde. Eigenschaften wie Art, Beschaffenheit, Lage, Größe und Ausstattung des Wohnraums sind für den Vergleich ausschlaggebend. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vor allem bei einer Mieterhöhung herangezogen, wenn diese nicht im Mietvertrag geregelt wurde. Folgende Möglichkeiten stehen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten durch einen öffentlich vereidigten Sachverständigen oder Nennung von mind. drei Vergleichsobjekte mit vergleichbaren Wohnraum. 

P

Ein Landwirtschaftsbetrieb, Gewerbeobjekt oder eine Gaststätte kann mit einem regelmäßigen Zins gepachtet werden. Das bedeutet, der Pächter kann auf bestimmte Zeit das Objekt gegen Entgelt gebrauchen und den Ertrag wirtschaftlich nutzen. Der Ertrag, auch Fruchtziehung genannt, bleibt beim Pächter. Im Vergleich: Bei einer Miete besteht keine Möglichkeit zur Fruchtziehung.

Die Provision, auch Courtage genannt, sind die Kosten, die für den Abschluss einer Immobilienvermittlung an den Makler gezahlt werden. Bei der Provision unterscheidet man nach Außen- und Innenprovision. Bei einer Außenprovision werden die Vermittlungskosten nur vom Käufer getragen. Bei der Innenprovision trägt der Verkäufer die Kosten. Die übliche Provision bei Vermietungen beträgt ein bis zwei Monatsmieten und sind in der Regel vom Vermieter zu bezahlen. Beauftragt der Mietinteressent den Makler zur Suche und dem Nachweis einer Mietimmobilie, trägt dieser die Provision. Bei Grundstücks- oder Immobilienverkäufen werden je nach Bundesland 3 % bis 6 % des finalen Kaufpreises fällig.

Q

R

Beim Grundbuchamt werden alle Grundbucheinträge nach dem Prioritätenprinzip bearbeitet. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach der Rangfolge des Zeitpunkts der Eintragung bedient.

Rendite steht im Zusammenhang mit einer Kapitalanlage und legt den wirtschaftlichen Erfolg der Anlage in Form einer prozentualen Kennzahl dar. Anhand der Rendite können Kapitalanlagen miteinander verglichen werden.

Brutto- und Nettomietrendite - Was ist der Unterschied?
Bei einer Bruttomietrendite wird der Kaufpreis der Immobilie inkl. der Nebenkosten mit der jährlichen Nettokaltmiete gegenübergestellt. Bei der Nettomietrendite werden weitere Kosten für Investition, Verwaltung, Renovierung oder Instandhaltung miteinbezogen.

Die Rücktrittsklausel in Immobilienkaufverträgen dient zum Schutz des Verkäufers. Werden die Vereinbarungen im Vertrag vom Käufer nicht eingehalten, z. B. wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wird, weil die Bank die Finanzierung unerwartet abgelehnt hat, kann der Verkäufer mittels der Klausel nach einer bestimmten Zeitfrist vom Vertrag zurücktreten. Die im Vertrag festgelegte Rücktrittsklausel gilt vorrangig zur gesetzlichen Bestimmung. Die vertragliche Klausel regelt die Rückabwicklung detailliert, die Umsetzung muss jedoch vom Verkäufer beim Notar schriftlich beantragt werden. In der Regel berücksichtigt die Klausel auch die Kostenzuteilung für bereits angefallene Aufwände wie Grundbuchkosten und Notargebühren.
Die Rücktrittsklausel kann nicht angewendet werden, wenn zwischenzeitlich ein neuer Käufer mit einem höheren Kaufgebot erscheint.

S

Das Sachwertverfahren kommt neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bei der Hausbewertung zum Einsatz. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien in Eigennutzung, die keine Mieterträge erbringen, angewendet. Bei dieser Wertermittlung bilden die Herstellungskosten eines Hauses, der altersbedingte Objektzustand und die baulichen Außenanlagen sowie der Bodenwert des unbebauten Grundstücks den Marktwert der Immobilie. Der Sachwert gibt an, wie viel es kosten würde, die betroffene Immobilie erneut aufzubauen.

Gehört eine Immobilie zum Vermögen kann diese per Schenkung übertragen werden, sofern sich Schenker und Beschenkter einig darüber sind. Für diesen Vorgang ist ein notarieller Schenkungsvertrag notwendig, der idealerweise auch Rücknahmeregelungen und im Bedarfsfall das Wohn- und Nießbrauchrecht beinhaltet. Die Kosten für den Notar  richten sich nach dem Geschäftswert und nicht nach dem Aufwand und wird bei der Beurkundung eines Schenkungsvertrags doppelt fällig.

Im Rahmen einer Schenkung kann eine Schenkungssteuer fällig werden, diese richtet sich nach der Höhe des Immobilienwerts, dem Freibetrag und Grad der Verwandtschaft zwischen Schenker und Beschenktem. Durch eine Schenkung können Steuervorteile erzielt werden, wenn z. B. das verschenkte Vermögen nicht über dem gesetzlichen Freibetrag liegt. Zudem können auch Teile der Erbschaftssteuer mittels Schenkung gespart werden, wenn der Beschenkte später zu den Erben gehört. Sehr große Vermögenswerte können mit einer wiederholten Schenkung alle zehn Jahre übertragen werden. Wer eine Schenkung des Familienhauses an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner vornimmt, ist grundsätzlich von der Schenkungssteuer befreit, unabhängig von Größe und Wert der Immobilie. Ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnungsrecht für den Schenker kann bei der Schenkungssteuererklärung zudem steuersenkend geltend gemacht werden.  

Unter Sondereigentum laufen alle Teile einer Eigentumswohnung, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Als Sondereigentum wird die Wohnung selbst, nicht tragende Wände und die inneren Fensterrahmen, jedoch nicht die Außenwände und Fenster, bezeichnet. Sanitäre Anlagen und Fußböden, aber auch geschlossene Kellerräume, Einzelgaragen, markierte Stellplätze sowie direkt angebundene Terrassen und Gartenanteile gehören ebenfalls zum Sondereigentum. Die Unterscheidung und Regelung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, denn damit wird die Verantwortung und Kostenaufteilung der Instandhaltung geregelt.

Bei einem Sondernutzungsrecht wird einem Eigentümer der Eigentümergemeinschaft erlaubt, Teile des Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen. Das kann z. B. ein Stellplatz sein, aber auch ein Kellerraum, Dachboden oder Gartenanteil. Eine Fläche mit Sondernutzung bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Eine Abtretung eines Sondernutzungsrecht auf Personen, die nicht zur Eigentümergemeinschaft gehört, ist nicht möglich.

Der Verkauf einer Immobilie stellt ein privates Veräußerungsgeschäft dar, daher ist der daraus entstehende Gewinn über die privaten Einkünfte zu versteuern. Spekulationssteuer wird dann erhoben, wenn eine Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf verkauft wird; das gilt auch, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird. Während der Spekulationsfrist von zehn Jahren entfällt die Steuer, wenn der Verkäufer das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt hat. Hat ein Verkäufer die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erworben, läuft die Spekulationsfrist ab dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser.

Von einer Staffelmiete spricht man, wenn der Zeitpunkt und die Höhe einer Mieterhöhung im Vorhinein festgelegt sind. Die angesetzte Mietstaffel gilt mindestens für ein Jahr und darf sich in dieser Zeit nicht anderweitig erhöhen. Das gilt auch bei Modernisierungsmaßnahmen. Betriebskosten fallen jedoch nicht unter die Staffelmiete. Staffelmieten können bei befristeten und bei unbefristeten Mietverträgen angewendet werden. Ist die Staffelung beendet, kann der Vermieter die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

T

Unter Teileigentum werden Räume eines Gebäudes bezeichnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu gehören z. B. Büro, Praxis oder Ladengeschäft, Keller und Garage. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohneigentum dadurch, dass die Einheiten ausschließlich gewerblich (Gewerberäume) genutzt werden. Das Teileigentum wird durch eine Teilungserklärung geregelt. Wenn ein Wohneigentum in Teileigentum (oder umgekehrt) gewandelt werden soll, muss die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegen und eine entsprechende Grundbucheintragung vorgenommen werden. Bei einer Umwandlung des Wohneigentums ändert sich auch das damit verbundene Sondereigentum.

Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung der Wohnungen und die Eigentumsverhältnisse in einer Eigentümergemeinschaft einer Immobilie. Sie hält fest, welche Teile der Immobilie Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum sind. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen und gilt mit dem Anlegen von eigenen Wohnungsgrundbüchern.

U

Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitserklärung aus, wenn beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gegenüber dem neuen Eigentümer keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen und die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Erst mit Vorlage der Unbedenklichkeitserklärung wird der Käufer als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer im Grundbuch beim Grundbuchamt eingetragen.

Möchte ein Käufer eine Immobilie erwerben, räumt ihm der Gesetzgeber eine Überlegungsfrist von zwei Wochen ein, um die wirtschaftliche Konsequenz des Vorhabens ausreichend zu durchdenken. Der Notar ist somit verpflichtet dem Käufer den Entwurf des Kaufvertrags entsprechend dem Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, bevor die Beurkundung erfolgt.

V

Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Sachwert- und Ertragswertverfahren ein Standardverfahren zur Haus- bzw. Immobilienbewertung. Beim Vergleichswertverfahren wird mittels einer Wohnmarktanalyse der Verkehrswert bestimmt. Das Verfahren kommt vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern ohne Besonderheiten zum Einsatz. Zur Bewertung werden neben den aktuellen Bodenrichtwerten Vergleichsobjekte, die in Lage, Art und Ausstattung der zu bewertenden Immobile vergleichbar sind, herangezogen.

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den ein Verkäufer mit einer Immobilie voraussichtlich erzielen kann. Der Verkehrswert wird im Zuge einer Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der Marktbedingungen zu einem Stichtag ermittelt.
Bei der Werteermittlung spielen Angebot und Nachfrage eine Rolle, aber auch die Lage, die durch den amtlichen Bodenrichtwert beziffert wird, und die Nutzungsmöglichkeit, bei der z. B. bewertet wird, zu welchem Mietzins die Wohnung angeboten werden kann. Faktoren wie Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Erhaltungszustand, Ausstattung, Energieeffizienz oder evtl. Schäden des Objekts fließen ebenfalls in die Berechnung mit ein. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, können drei Verfahren angewendet werden: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.

In der Regel wird die Tilgung eines Kredits für einen festgelegten Zeitraum erklärt und beinhaltet eine jährliche Sondertilgung. Die vorzeitige Tilgung der Restschuld vor Ablauf der Zinsfestschreibung kann daher nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Entgelt) erfolgen.

Bei Immobilien und/oder Grundstücken besteht die Möglichkeit, dass die Gemeinde oder andere Personen ein Vorkaufsrecht haben. Ein Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen sein. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie oder das Grundstück verkaufen, muss er den Kaufvertrag, den er mit dem Käufer ausgehandelt hat, auch dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben möchte, kann er den Kaufvertrag mit allen Konditionen übernehmen – anstelle des ursprünglichen Käufers. Das Vorkaufsrecht kommt allerdings nur zum Tragen, wenn tatsächlich ein Verkauf vorgenommen wird. Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht bei z. B. Zwangsvollstreckung, Schenkung oder Tauschgeschäft.

W

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst und kann sowohl zu einer Wertsteigerung als auch zu einer Wertminderung führen. Ein Objekt mit hoher Nachfrage, bei wenigen vergleichbaren Angeboten, in einer guten und attraktiven Lage profitiert in der Regel von einer Wertsteigerung. Auch der Bodenwert, Zustand und die Ausstattung einer Immobilie spielen eine Rolle. So kann ein sehr gut ausgestattetes Objekt mit energetischer Sanierung den Wert erhöhen.

Seit Juni 2014 gilt ein europaweites Widerrufsrecht für Maklerverträge im Fernabsatzhandel. Daher müssen alle Verträge, die außerhalb des Maklerbüros geschlossen werden, z. B. online, postalisch oder telefonisch, mit einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung in Textform ergänzt werden.

Sendet ein Makler einem interessierten Kunden auf Anfrage ein Exposé, spricht man bereits von einem Maklervertrag. Daher übermittelt der Makler dem Interessenten zusätzlich zum Exposé eine schriftliche Widerrufsbelehrung. Damit ist geregelt, dass der Maklervertrag bis zu 14 Tage nach Abschluss widerrufen werden kann. Soll der Makler vor Ablauf der 14-tägigen Frist tätig werden, das beinhaltet auch Besichtigungstermine, bedarf dies der ausdrücklichen Bestätigung des Kunden. Sollte der Kunde kein Interesse mehr an dem Objekt haben, muss er den Maklervertrag nicht extra widerrufen.
Der Kunde muss erst Provision bezahlen, wenn der Makler die komplette Dienstleistung erfüllt hat z. B. der Immobilienkauf notariell beurkundet ist. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Maklertätigkeiten kostenfrei, auch wenn der Vertrag vom Kunden widerrufen wird. Mit der Annahme der Widerrufsbelehrung wird auch bestätigt, dass bei vollständiger Vertragserfüllung das Widerspruchsrecht erlischt.  

Die Größe einer Wohnfläche schlägt sich im Preis einer Immobilie nieder. Wie die Wohnfläche berechnet wird ist in der Wohnflächenverordnung festgehalten.

Alle Flächen einer Räumlichkeit, die innerhalb einer Wohnung liegen, werden als Wohnfläche gewertet. Bei der Berechnung werden Flächen mit einer lichten Raumhöhe von mind. zwei Metern berücksichtigt, Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Meter, aber mehr als einem Meter werden zur Hälfte gewertet. Grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachboden, Keller, Waschraum, Heizungsraum und Garage. Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten oder Schwimmbäder fließen zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung mit ein.  

Unter Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer Wohnung verstanden. Ein Käufer wird rechtlicher Eigentümer einer Wohnung, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist.

Jede Eigentumswohnung erhält beim Grundbuchamt ein separates Wohnungsgrundbuch. Das Wohnungsgrundbuch ist daher kein Bestandteil des Grundstückgrundbuchs. Sobald ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, wird das Grundbuchblatt des Grundstücks von Amts wegen geschlossen. Im Wohnungsgrundbuch sind alle Rechten und Pflichten für das Wohnungseigentum geregelt. Ausgangspunkt ist die Teilungserklärung, in der das Eigentum in Sondereigentum, Miteigentum am Grundstück und Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum bestimmt wird.

Z

Bei einer Zession werden die im Schuldverhältnis verbundene Forderung und Rechte auf einen neuen Gläubiger übertragen. Es handelt sich somit um eine vertragliche Abtretung von Forderungen, dieser Vorgang wird auch Sicherungsabtretung genannt. Die häufigste Abtretung stellt die Abtretung von Mietforderungen dar.

Eine Zinsvereinbarung findet bei der klassischen Immobilienfinanzierung ihren Einsatz und ist in der Regel langfristig. Zur Auswahl stehen eine Festzinsvereinbarung und eine Vereinbarung über einen variablen Zins. Es gibt Vor- und Nachteile bei beiden Formen.

Bei der Festzinsvereinbarungen bleibt der Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit gleich. Der Kreditnehmer kann die Zinsen innerhalb des Festschreibungszeitraums genau kalkulieren. Eine Sondertilgung ist nicht vorgesehen und kann nur mit einer s.g. Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank ermöglicht werden. Bei der Vereinbarung über einen variablen Zins richtet sich der Zins an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes über eine Laufzeit von ein bis sechs Monaten. Der Kreditnehmer kann daher mit keinem festen Zinssatz rechnen. Ein Sondertilgung ist bei dieser Form jedoch möglich.  

Zinshäuser werden zur Kapitalanlage gekauft und vom Eigentümer nicht selbst genutzt. Einzelne Wohneinheiten oder auch Gewerbeeinheiten werden gegen eine Mietzahlung für private oder geschäftliche Mieter zur Verfügung gestellt.

Unter Zwangsversteigerung wird ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche eines Gläubigers gegenüber einem Schuldner verstanden. Der Gläubiger kann im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens offene Forderungen bedienen. Die Vollstreckung gilt für unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und auf dem Grundstück befindliche Gebäude oder Erbbaurechte. Eine Zwangsversteigerung ist gesetzlich geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht bzw. vom Amtsgericht mit allen Fristen und Abläufen vollzogen.

Hinweis:
Die Inhalte des Immobilien-Lexikons werden mit Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen übernehmen. Die Informationen des Glossars sind allgemeiner Art und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

Sie habe Fragen?

Sehr gerne informieren wir Sie über weitere Details und beantworten Ihre Fragen. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail.

Kontaktdaten:

IBV Immobilien Birner
Liebengrabenweg 72
92224 Amberg
Telefon:
09621 375 57
Mobil:
0170 459 7620

Unsere Gebiete: 

Amberg
Amberg-Sulzbach
Ebermannsdorf
Freudenberg
Hirschau
Schnaittenbach
Schwandorf
Schwarzenfeld
Sulzbach-Rosenberg
Kümmersbruck