Glossar

Immobilien-Lexikon

In unserem Lexikon finden Sie alle wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien kompakt erklärt: 

A

Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen in Verbindung mit der Nutzungsdauer gemindert wird. Der Käufer einer Neu- oder Alt-Immobilie kann daher die Herstellungs- und Anschaffungskosten in einem bestimmten Zeitraum und mit einem bestimmten Kostensatz steuersenkend berücksichtigen. Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, können mit 2 % der Anschaffungskosten 50 Jahre lang abgesetzt werden. Ältere Immobilen mit 2,5 % auf 40 Jahre. Sanierungs- und Modernisierungskosten können linear verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden, sofern die Immobilie nicht selbstgenutzt wird. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar. Grundstücke und selbstgenutzte Wohnimmobilien sind von der Abschreibung ausgeschlossen.

Unter Annuität wird die konstante bzw. regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens verstanden (Annuitätendarlehen). Die Annuität besteht aus einem Tilgungs- und Zinsanteil. Bleiben Laufzeit und Zinsen unverändert, sinken bei einer gleichbleibenden Annuität die Zinsen und die Tilgungsrate steigt peu à peu an, d.h. der Zinsanteil verringert und die Tilgung erhöht sich bei gleichbleibender Ratenhöhe.

Die Zinsbindungsfrist bei Immobiliendarlehen laufen meist nach 5 bis 15 Jahren aus. In den häufigsten Fällen ist dann noch eine Restschuld vorhanden, die ebenfalls mit einem Darlehen finanziert wird. In diesem Fall spricht man von einer Anschlussfinanzierung, denn das alte Darlehen wird von einem neuen Darlehen abgelöst. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung spricht man von einer Prolongation, wenn das neue Darlehen beim gleichen Geldinstitut aufgenommen wird. Wechselt der Kreditnehmer das Institut, spricht man von einer Umschuldung. Eine Anschlussfinanzierung kann auch während der regulären Laufzeit des Darlehens vereinbart und so ein günstiger Zinssatz schon ein bis fünf Jahre vorher gesichert werden (Forward-Darlehen).

Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen Käufer und Verkäufer und ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken. Die Einigungserklärung muss von beiden Parteien und vom Notar gleichzeitig erklärt werden. Sie wird allerdings erst rechtsgültig wirksam, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In der Regel werden Auflassung und deren notarielle Beurkundung zusammen mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vorgenommen.

Die Einigungserklärung umfasst zwei Rechtsgeschäfte: das dingliche und das schuldrechtliche Geschäft. Der Kaufvertrag stellt das schuldrechtliche Geschäft dar. Das dingliche Geschäft bezeichnet die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. 

Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Eigentumswechsel, dabei wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Diese Sicherungsmaßnahme dient dafür, dass der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen kann. Ein kurzfristiger oder launenhafter Wechsel zu einem neuen Käufer wird durch die Vormerkung ebenfalls verhindert. Die Vormerkung schützt den Käufer auch vor einer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer oder die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

B

In der Regel benötigen Grund- oder Immobilienbesitzer für Baumaßnahmen wie Neubau, Umbau oder Erweiterung eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung, auch Bauerlaubnis genannt, wird von der Bauaufsichtsbehörde nach erfolgreicher Überprüfung eines Bauantrags ausgestellt. Der Bauantrag ist ein amtlich vorgeschriebenes Formular und bei der Gemeinde, in deren Gebiet der Baugrund liegt, erhältlich. Mit dem Bauantrag müssen zudem Bauvorlagen eingereicht werden. Der Umfang der Bauvorlagen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen festgehalten.

Wer ein Haus bauen möchte, sollte eine Baugrunduntersuchung einplanen, die von einem Ingenieurgeologen durchgeführt wird. Die Untersuchung gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Je nach Qualität und Zustand des Bodens unterscheiden sich Bauweise und Kosten. Die benötigten Daten werden mithilfe von Bohrungen oder Baugrundsondierungen gewonnen. In Einzelfällen können auch bodenmechanische Laboruntersuchungen durchgeführt werden. Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung, auch Baugrundgutachten genannt, liegen in der Regel zwischen 2.000 und 2.500 Euro.

Unter Baulast versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Baulast sagt aus, ob eine bestimmte Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit an das Grundstück geknüpft ist. Beispiele dafür sind das Leitungsrecht oder das Geh- und Fahrrecht. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Da sich die Baulast auf den Käufer eines Grundstücks überträgt, sollte man vor dem Kauf, das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen.

Der Baupreisindex ist ein wichtiger Indikator für die Immobilienbewertung und ändert sich jährlich. Er wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und spiegelt die Entwicklung der Preise für Neubau und Instandhaltung von Gebäuden wider. Der Baupreisindex ist für die Preisgestaltung von Bauprojekten, die Wertermittlung von Gebäuden und zur Planung von Baufinanzierungen relevant.

Baureifes Land sind unbebaute Grundstücke, Grundstückteile oder Baulücken, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort baulich nutzbar sind.

Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.

Bauschäden entstehen in der Regel in Folge von Baumängeln, die häufig erst nach Fertigstellung des Objekts entdeckt werden. Bauschäden können aber auch als Konsequenz von nicht sachgemäßer Ausführung oder versäumter Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Werden zum Beispiel ungeeignete Baustoffe eingesetzt oder falsche Baumethoden angewendet, können u.a. Wasserschäden oder Schimmelbefall auftreten. Wird die Funktionssicherheit einer Immobilie dadurch beeinträchtigt, vermindert sich der Immobilienwert deutlich. Um den Umfang der Schäden zu ermitteln, sollte ein Baugutachten beauftragt werden.

Unternehmen, die gewerbsmäßig Grundstücke oder Gebäude kaufen, bebauen und erschließen, um diese an private Immobilienkäufer zu veräußern, sind Bauträger. Der Bauträger übernimmt die rechtliche Funktion des Bauherrn gegenüber des Immobilienkäufers. Bauträger haften fünf Jahre nach Übertragung des Objekts für Mängel an der Immobilie.

Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf oder Bau einer Immobilie kann als Sicherheit für die Bank das Grundstück beliehen werden. Der Beleihungswert liegt unter dem Markt- bzw. Verkaufswert der Immobilie, so dass der Kreditgeber bei Wertschwankungen abgesichert ist (Vorsichtsprinzip). Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze. Diese ist je nach Kreditgeber (Bank, Hypothekenbank, Bausparkasse, Versicherung) unterschiedlich und liegt bei 60 bis 90 Prozent des erzielbaren Wertes der Immobilie. Die Bank muss den Kredit jedoch nicht in dieser Höhe gewähren, meist wird ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Den Beleihungswert ermittelt ein Sachverständiger.

Betriebskosten sind Kosten, die laufend für die Bewirtschaftung einer Immobilie für den Eigentümer entstehen. Wird die Immobilie vermietet, können die Kosten teilweise auf den Mieter gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden. Dazu gehören wiederkehrende Ausgaben etwa für die Wasserversorgung, Müllabfuhr, Heizkosten, Hausmeistertätigkeiten, Kosten für Gebäude- und Straßenreinigung sowie Gartenarbeiten und die Kosten für Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Zu den Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, zählen Kontogebühren, Verwaltungskosten sowie einmalige Kosten für Reparatur und Instandhaltung. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes dem Mieter vorgelegt werden. Der Mieter hat ebenfalls 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu prüfen und im Bedarfsfall Einwand zu erheben.

Eine notarielle Beurkundung stellt sicher, dass eine Willenserklärung wirksam ist, z. B. bei einem Kaufvertrag zu einer Immobilie oder einem Grundstück. Bei Immobiliengeschäften ist die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, der im Grundbuch eingetragen wurde, macht den Eigentumsübergang rechtsgültig. Während einer Beurkundung wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und im gleichen Zuge von allen beteiligten Parteien unterzeichnet. Die Notargebühr für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und beträgt in der Regel 1,5 Prozent.

Ein Bodenrichtwert dient Immobiliensachverständigen als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Grundstückpreises. Zur Feststellung des Bodenrichtwerts wird der durchschnittliche Bodenwert von vergleichbaren unbebauten Grundstücksverkäufen mit ähnlicher Nutzung und in ähnlicher Lage herangezogen. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² ausgegeben und alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Er kann jederzeit beim Bauamt eingesehen werden. Eine steuerliche Rolle spielen Bodenrichtwerte auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit und damit die Bereitschaft und Fähigkeit, Kredite zurückzuzahlen. Bei der Finanzierung von Immobilien spielt die Bonität eine zentrale Rolle und entscheidet über die Darlehnsberechnung. Für die Berechnung werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, dazu zählen zum Beispiel das Einkommen (Verdiensthöhe, Sicherheit des Arbeitsplatzes, Arbeitgeber), die Ausgaben und Schulden (Miete, Kredite, Bürgschaften), vorhandenes Vermögen oder die Abwicklung anderer Kredite.

D

Bei der Deckungshypothek handelt es sich um eine Hypothek, die als Sicherheit für die von der Hypothekenbank ausgegebenen Pfandbriefe dient. Hypothekenbanken beschaffen sich das zu verleihende Kapital überwiegend durch die Herausgabe von Wertpapieren (Pfandbriefe). Ein solches Deckungsdarlehen darf 60 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigen.

Der Denkmalschutz dient dazu, kulturhistorische Gebäude oder Teile eines Gebäudes dauerhaft zu erhalten. Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sollte bei der Denkmalschutzbehörde Auskunft über die Auflagen bei z. B. einem Umbau oder einer Sanierung eingeholt werden. Arbeiten an einem Baudenkmal dürfen nur mit einer schriftlichen Genehmigung der Behörde durchgeführt werden. Die Kosten für die Modernisierung oder Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie können steuerlich in Abzug gebracht werden. Zudem können Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohnhauses von einer Förderung profitieren.

Die Dienstbarkeit regelt das Recht (dingliches Recht), ein Grundstück in bestimmter und eingeschränkter Weise zu nutzen. Eine Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer muss in notarieller Form die Eintragung bewilligen. Folgende drei Dienstbarkeiten werde bei Grundstücken angewendet:

(1) Grunddienstbarkeit:
Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers (Leitungsrecht, Wegerecht).

(2) Beschränkt persönliche Dienstbarkeit:
Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person (Durchgangsrecht).

(3) Nießbrauch:
Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person („fruchtbringendes“ Nutzungsrecht). 

E

Einen Eigenbedarf meldet der Vermieter gegenüber dem Mieter an, wenn dieser das Wohneigentum selbst oder enge Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkel nutzen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und mit berechtigtem Interesse begründet werden. Die Kündigungsfrist beträgt zwischen drei und neun Monaten, abhängig von der Mietdauer.

Der Energieausweis wird beim Verkauf einer Immobilie benötigt und muss bei Kauf- oder Mietinteresse vorgelegt werden. Die Ausnahme gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden, die auch ohne Bereitstellung eines Energieausweises veräußert werden dürfen.

Der Energiepass wurde mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 eingeführt und gibt Auskunft über die energetische Qualität einer Immobilie. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und umfasst fünf Seiten. Es gibt zwei Varianten: der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Basis des Energiebedarfs ermittelt. Der Verbrauchsausweis zeigt den Wert aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs.  

Der Effektivzins gibt gegenüber dem Normalzins Aufschluss über die exakten Kosten eines Kredites, denn er berücksichtigt auch den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten.

Beim Festdarlehen wird nicht während der Laufzeit getilgt, sondern der gesamte Kreditbetrag wird am Ende fällig. Während der Laufzeit des Darlehens werden Zinsen immer auf die Restschuld gezahlt. Erfolgt keine Reduzierung, ist die Belastung für den Kreditnehmer bei einem Festdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen.

In Deutschland unterliegen sämtliche Erbschaften der Steuerpflicht. Eine Erbschaftssteuer fällt daher immer an, wenn eine Immobilie geerbt wird. Das Finanzamt berücksichtigt bei der Steuerberechnung einen Freibetrag, der jedem Erben zusteht. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse. Innerhalb von drei Monaten nach offizieller Bekanntgabe des Erben, muss der Erbe das Finanzamt über die Erbschaft informieren.

Beim Erbbaurecht räumt der Eigentümer einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung einer Immobilie auf dessen Grundstück ein. In der Regel wird hierfür eine regelmäßige Zahlung an den Eigentümer in Form eines Erbbaurechtzins vereinbart. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit vereinbart, beispielsweise auf 99 Jahre bei öffentlich geförderten Wohnungen. Nach Beendigung des Erbbaurechts werden die erbauten Bauwerkte Bestandteile des Grundstücks.

Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum gepachtet. Für die Nutzung des Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pächter bezahlt. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekündigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen bei Verkauf der Immobilie auf den neuen Käufer über. Ein Vertrag über Erbpacht muss vom Notar beglaubigt werden.

Das Ertragswertverfahren kommt bei der Werteermittlung von Immobilien zum Tragen, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein Ertrag erzielt werden soll, etwa mittels Vermietung oder Verpachtung von zum Beispiel einem Mehrfamilienhaus oder eines Gewerbeobjekts. Über das Verfahren wird der Verkehrswert des Objekts ermittelt und gibt eine Prognose über die zukünftigen Erträge. Beim Ertragswertverfahren werden zwei Werte berücksichtigt: der Bodenwert und der Wert, der sich aus den Einnahmen ergibt.

F

Unter Flurstück versteht man einen amtlich vermessenen und geometrisch festgelegten, eindeutig begrenzten und durch eine Flurstücknummer bezeichneten Bereich der Erdoberfläche. Ein Grundstück muss mindestens ein Flurstück umfassen, in der Regel besteht es aus mehreren Flurstücken.

G

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Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen kommt die Grundstückswertermittlung als ein gesetzlich geregeltes Verfahren zum Tragen. In einem Vergleichswertverfahren oder in einer Werteermittlung basierend auf den Bodenrichtwerten (siehe Bodenrichtwert im Glossar) erfolgt die Grundstückswertermittlung. Als Grundstückswert versteht man den Wert des unbebauten Grundstücks, vorhandene bauliche Anlagen bleiben unberücksichtigt. Der Grundstückswert ist von einigen Faktoren abhängig, dazu zählen Größe und Lage des Grundstücks, Grundbuchstand, Bodenverhältnisse, Nutzbarkeit, Erschließungsstand, Denkmalschutz und Altlasten.

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H

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I

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Bei Mietverträgen mit einer Indexmiete werden zukünftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten geknüpft. Maßstab für die Mieterhöhung ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte. Kurz gesagt: Steigen die Preise, steigt auch die Miete. Ein Vorteil der Indexmiete ist, dass der Vermieter die Zustimmung des Mieters bei einer Erhöhung nicht einholen muss und es daher in der Praxis zu weniger Streitigkeiten kommt. Bei der Indexmiete kann jedoch keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen, auch eine Erhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht erlaubt.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine nach dem Wohneigentumsgesetz vorgeschriebene Rücklage zum Erhalt einer Immobilie, die Eigentümer regelmäßig in Form einer Pauschale entrichten. Mit dieser Rücklage werden Instandhaltungsmaßnahmen und größere Reparaturen an der Immobilie finanziert, z.B. Reparatur des Dachs oder Instandhaltung von Aufzug und Heizung. Die Höhe der Pauschale richtet sich nach der Größe der Eigentumswohnung sowie nach Zustand, Alter und Lage der Immobilie. Instandhaltungsrücklagen werden auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind für alle Eigentümer anteilig zu entrichten.

K

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Eine Mietkaution wird fällig, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Unter einer Kaution versteht man einen bestimmten Betrag, der vom Mieter gestellt wird und dem Vermieter als Sicherheit dient. Der Vermieter darf die Kaution nur nutzen, wenn z. B. Wohnungsschäden entstehen oder Mietzahlungen ausbleiben. Die Summe der Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und wird im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter muss die Kaution verzinst anlegen. Endet das Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet die Mietkaution inklusive der Zinserträge an den Mieter auszuzahlen. Sind ausstehende Abrechnungen offen, kann der Vermieter diesen Betrag mit der Kaution verrechnen.

Wird ein Mietverhältnis gekündigt, gilt die im Mietvertrag vereinbarte Frist bzw. greift die Kündigungsfrist nach BGB. Kündigungsfristen im Mietvertrag richten sich nach der Dauer des Mitverhältnisses: bis fünf Jahre beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bis acht Jahre beträgt sie sechs Monate und ab acht Jahre sind neun Monate zur berücksichtigen. Wurde keine Frist im Mietvertrag vereinbart, gilt nach §753c des BGB eine Frist von drei Monaten, wenn die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt in diesem Fall keine Rolle.

Eine Kündigung muss „ordentlich“ in schriftlicher Form erfolgen. Darin muss die betreffende Immobilie genannt werden und alle im Mietvertrag genannten Hauptmieter unterschreiben. Spricht der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung (siehe Eigenbedarf) aus, muss zudem eine entsprechende Begründung im Kündigungsschreiben dargelegt werden.

Ein Mietverhältnis darf auch außerordentlich gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung kann allerdings nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes, wie z. B. wiederholter Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache, unbefugte Gebrauchsüberlassung oder Gesundheitsgefährdung, stattfinden. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Die außerordentliche Kündigung bedarf ebenfalls der schriftlichen Form und muss eine Begründung enthalten.  

L

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M

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Grundsätzlich muss der Mieter die im Mietvertrag genannte Miete bezahlen, eine Mieterhöhung wird durch eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vertraglich vereinbart. Gibt es weder eine Indexmiete noch eine Staffelung, kann der Vermieter gemäß BGB vom Mieter eine Mieterhöhung bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings dürfen Mieterhöhungen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Miete zum Zeitpunkt der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein und darf nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Zudem muss der Mieter der Erhöhung zustimmen.

Diese Bestimmungen gelten allerdings nicht für Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen oder bei veränderten Betriebskosten.  

Eine Alternative zur klassischen Finanzierung einer Immobilie ist der Mietkauf. Beim Mietkauf wird im Vertrag festgehalten, dass der Mietgegenstand vom Mieter nach einer bestimmten Frist (z. B. nach 5 oder 10 Jahren) käuflich erworben wird. Der Kaufpreis wird im schriftlichen Mietkaufvertrag festgelegt, der aus einem Mietvertrag und einem Vertrag über den späteren Erwerb der Immobilie besteht. Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Beim Mietkauf muss eine einmalige Anzahlung vom Mieter geleistet werden. In der Regel sind das 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Des Weiteren wird die Immobilie durch regelmäßige Raten bezahlt, vergleichbar mit einer monatlichen Miete. Im Vergleich ist die Rate jedoch höher als die übliche Miete. Bleibt nach Ablauf der vereinbarten Frist noch eine Restschuld, kann diese bei Bedarf über ein Darlehen finanziert werden.  

Die Mietpreisbremse basiert auf einem Gesetz zur „Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Das Mietniveau ist in Deutschland in den letzten Jahren stark gestiegen, Kaltmieten wurden um 20 bis sogar 45 Prozent erhöht. Das Gesetz zur Mietpreisbremse soll dieser Entwicklung entgegenwirken und Mieter bei der Neuvermietung vor überhöhten Mieten schützen. Die Miete darf in betroffenen Gebieten höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Höhe der Vergleichsmiete kann dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden. Welche Städte oder Gebiete von dem angespannten Wohnungsmarkt betroffen sind, entscheiden die jeweiligen Bundesländer. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird in der Regel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Erstellt wird der Mietspiegel von den Städten in Kooperation mit Mieter- und Vermieterverbänden. Etwa 450 Gemeinden in Deutschland verfügen über einen Mietspiegel, er ist jedoch nicht vorgeschrieben und muss daher nicht von jeder Stadt oder Gemeinde zur Verfügung gestellt werden. Der Mietspiegel wird in der Regel bei Mieterhöhungen herangezogen. Für den Fall, dass es keinen Mietspiegel gibt, können für den Mietvergleich drei gleichwertige Mietobjekte herangezogen oder ein Sachverständigengutachten des Vermieters genutzt werden.

N

Bei den Nebenkosten handelt es sich um die Betriebskosten, die zuzüglich zur vereinbarten Miete bezahlt werden müssen. Nicht alle Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, geregelt wird dies in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zulässig sind Posten wie Wasser, Heizung, Hausmeister oder Müllabfuhr. Nebenkosten können pauschal oder als monatliche Vorauszahlung geleistet werden. Bei der Nebenkostenvorauszahlung findet nach der Abrechnung eine Rück- oder eine Nachzahlung statt, sofern die tatsächlichen Kosten geringer bzw. höher ausgefallen sind. Sind die Nebenkosten höher gewesen, kann eine Anpassung der Vorauszahlung sinnvoll sein. Dies alles ist bei der Nebenkostenpauschale nicht möglich. Der Betrag wird unabhängig von den tatsächlichen Nebenkosten vereinbart. Rückzahlungen oder Nachzahlungen sind nicht möglich.

Nießbrauch räumt Personen das Recht ein, eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Nießbrauchrecht kommt häufig zum Tragen, wenn Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten aus steuerlichen Gründen an Nachkommen weitergeben möchte. Grundlage für einen Nießbrauch ist ein notariell beglaubigter Vertrag und ein Vermerk im Grundbuch. Der Nießbraucher darf über die Immobilie in der Art verfügen, als wenn er der Eigentümer wäre. Er kann die Immobilie „fruchtbringend“ verwenden und z. B. vermieten. Untersagt ist allerdings der Verkauf oder die mutwillige Zerstörung.

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O

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P

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Die Provision, auch Courtage genannt, sind die Kosten, die für den Abschluss einer Immobilienvermittlung an den Makler gezahlt werden. Bei der Provision unterscheidet man nach Außen- und Innenprovision. Bei einer Außenprovision werden die Vermittlungskosten nur vom Käufer getragen. Bei der Innenprovision trägt der Verkäufer die Kosten. Die übliche Provision bei Vermietungen beträgt ein bis zwei Monatsmieten und sind in der Regel vom Vermieter zu bezahlen. Beauftragt der Mietinteressent den Makler zur Suche und dem Nachweis einer Mietimmobilie, trägt dieser die Provision. Bei Grundstücks- oder Immobilienverkäufen werden je nach Bundesland 3 % bis 6 % des finalen Kaufpreises fällig.

Q

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R

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S

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Von einer Staffelmiete spricht man, wenn der Zeitpunkt und die Höhe einer Mieterhöhung im Vorhinein festgelegt sind. Die angesetzte Mietstaffel gilt mindestens für ein Jahr und darf sich in dieser Zeit nicht anderweitig erhöhen. Das gilt auch bei Modernisierungsmaßnahmen. Betriebskosten fallen jedoch nicht unter die Staffelmiete. Staffelmieten können bei befristeten und bei unbefristeten Mietverträgen angewendet werden. Ist die Staffelung beendet, kann der Vermieter die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

T

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U

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V

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Bei Immobilien und/oder Grundstücken besteht die Möglichkeit, dass die Gemeinde oder andere Personen ein Vorkaufsrecht haben. Ein Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen sein. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie oder das Grundstück verkaufen, muss er den Kaufvertrag, den er mit dem Käufer ausgehandelt hat, auch dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben möchte, kann er den Kaufvertrag mit allen Konditionen übernehmen – anstelle des ursprünglichen Käufers. Das Vorkaufsrecht kommt allerdings nur zum Tragen, wenn tatsächlich ein Verkauf vorgenommen wird. Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht bei z. B. Zwangsvollstreckung, Schenkung oder Tauschgeschäft.

W

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Z

Bei einer Zession werden die im Schuldverhältnis verbundene Forderung und Rechte auf einen neuen Gläubiger übertragen. Es handelt sich somit um eine vertragliche Abtretung von Forderungen, dieser Vorgang wird auch Sicherungsabtretung genannt. Die häufigste Abtretung stellt die Abtretung von Mietforderungen dar.

Eine Zinsvereinbarung findet bei der klassischen Immobilienfinanzierung ihren Einsatz und ist in der Regel langfristig. Zur Auswahl stehen eine Festzinsvereinbarung und eine Vereinbarung über einen variablen Zins. Es gibt Vor- und Nachteile bei beiden Formen.

Bei der Festzinsvereinbarungen bleibt der Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit gleich. Der Kreditnehmer kann die Zinsen innerhalb des Festschreibungszeitraums genau kalkulieren. Eine Sondertilgung ist nicht vorgesehen und kann nur mit einer s.g. Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank ermöglicht werden. Bei der Vereinbarung über einen variablen Zins richtet sich der Zins an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes über eine Laufzeit von ein bis sechs Monaten. Der Kreditnehmer kann daher mit keinem festen Zinssatz rechnen. Ein Sondertilgung ist bei dieser Form jedoch möglich.  

Zinshäuser werden zur Kapitalanlage gekauft und vom Eigentümer nicht selbst genutzt. Einzelne Wohneinheiten oder auch Gewerbeeinheiten werden gegen eine Mietzahlung für private oder geschäftliche Mieter zur Verfügung gestellt.

Unter Zwangsversteigerung wird ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche eines Gläubigers gegenüber einem Schuldner verstanden. Der Gläubiger kann im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens offene Forderungen bedienen. Die Vollstreckung gilt für unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und auf dem Grundstück befindliche Gebäude oder Erbbaurechte. Eine Zwangsversteigerung ist gesetzlich geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht bzw. vom Amtsgericht mit allen Fristen und Abläufen vollzogen.

Hinweis:
Die Inhalte des Glossars werden mit Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen übernehmen. Die Informationen des Glossars sind allgemeiner Art und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

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