Glossar

Immobilien-Lexikon

In unserem Lexikon finden Sie alle wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien kompakt erklärt: 

A

Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen in Verbindung mit der Nutzungsdauer gemindert wird. Der Käufer einer Neu- oder Alt-Immobilie kann daher die Herstellungs- und Anschaffungskosten in einem bestimmten Zeitraum und mit einem bestimmten Kostensatz steuersenkend berücksichtigen. Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, können mit 2 % der Anschaffungskosten 50 Jahre lang abgesetzt werden. Ältere Immobilen mit 2,5 % auf 40 Jahre. Sanierungs- und Modernisierungskosten können linear verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden, sofern die Immobilie nicht selbstgenutzt wird. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar. Grundstücke und selbstgenutzte Wohnimmobilien sind von der Abschreibung ausgeschlossen.

Unter Annuität wird die konstante bzw. regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens verstanden (Annuitätendarlehen). Die Annuität besteht aus einem Tilgungs- und Zinsanteil. Bleiben Laufzeit und Zinsen unverändert, sinken bei einer gleichbleibenden Annuität die Zinsen und die Tilgungsrate steigt peu à peu an, d.h. der Zinsanteil verringert und die Tilgung erhöht sich bei gleichbleibender Ratenhöhe.

Die Zinsbindungsfrist bei Immobiliendarlehen laufen meist nach 5 bis 15 Jahren aus. In den häufigsten Fällen ist dann noch eine Restschuld vorhanden, die ebenfalls mit einem Darlehen finanziert wird. In diesem Fall spricht man von einer Anschlussfinanzierung, denn das alte Darlehen wird von einem neuen Darlehen abgelöst. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung spricht man von einer Prolongation, wenn das neue Darlehen beim gleichen Geldinstitut aufgenommen wird. Wechselt der Kreditnehmer das Institut, spricht man von einer Umschuldung. Eine Anschlussfinanzierung kann auch während der regulären Laufzeit des Darlehens vereinbart und so ein günstiger Zinssatz schon ein bis fünf Jahre vorher gesichert werden (Forward-Darlehen).

Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen Käufer und Verkäufer und ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken. Die Einigungserklärung muss von beiden Parteien und vom Notar gleichzeitig erklärt werden. Sie wird allerdings erst rechtsgültig wirksam, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In der Regel werden Auflassung und deren notarielle Beurkundung zusammen mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vorgenommen.

Die Einigungserklärung umfasst zwei Rechtsgeschäfte: das dingliche und das schuldrechtliche Geschäft. Der Kaufvertrag stellt das schuldrechtliche Geschäft dar. Das dingliche Geschäft bezeichnet die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. 

Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Eigentumswechsel, dabei wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Diese Sicherungsmaßnahme dient dafür, dass der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen kann. Ein kurzfristiger oder launenhafter Wechsel zu einem neuen Käufer wird durch die Vormerkung ebenfalls verhindert. Die Vormerkung schützt den Käufer auch vor einer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer oder die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

B

In der Regel benötigen Grund- oder Immobilienbesitzer für Baumaßnahmen wie Neubau, Umbau oder Erweiterung eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung, auch Bauerlaubnis genannt, wird von der Bauaufsichtsbehörde nach erfolgreicher Überprüfung eines Bauantrags ausgestellt. Der Bauantrag ist ein amtlich vorgeschriebenes Formular und bei der Gemeinde, in deren Gebiet der Baugrund liegt, erhältlich. Mit dem Bauantrag müssen zudem Bauvorlagen eingereicht werden. Der Umfang der Bauvorlagen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen festgehalten.

Wer ein Haus bauen möchte, sollte eine Baugrunduntersuchung einplanen, die von einem Ingenieurgeologen durchgeführt wird. Die Untersuchung gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Je nach Qualität und Zustand des Bodens unterscheiden sich Bauweise und Kosten. Die benötigten Daten werden mithilfe von Bohrungen oder Baugrundsondierungen gewonnen. In Einzelfällen können auch bodenmechanische Laboruntersuchungen durchgeführt werden. Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung, auch Baugrundgutachten genannt, liegen in der Regel zwischen 2.000 und 2.500 Euro.

Unter Baulast versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Baulast sagt aus, ob eine bestimmte Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit an das Grundstück geknüpft ist. Beispiele dafür sind das Leitungsrecht oder das Geh- und Fahrrecht. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Da sich die Baulast auf den Käufer eines Grundstücks überträgt, sollte man vor dem Kauf, das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen.

Der Baupreisindex ist ein wichtiger Indikator für die Immobilienbewertung und ändert sich jährlich. Er wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und spiegelt die Entwicklung der Preise für Neubau und Instandhaltung von Gebäuden wider. Der Baupreisindex ist für die Preisgestaltung von Bauprojekten, die Wertermittlung von Gebäuden und zur Planung von Baufinanzierungen relevant.

Baureifes Land sind unbebaute Grundstücke, Grundstückteile oder Baulücken, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort baulich nutzbar sind.

Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.

Bauschäden entstehen in der Regel in Folge von Baumängeln, die häufig erst nach Fertigstellung des Objekts entdeckt werden. Bauschäden können aber auch als Konsequenz von nicht sachgemäßer Ausführung oder versäumter Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Werden zum Beispiel ungeeignete Baustoffe eingesetzt oder falsche Baumethoden angewendet, können u.a. Wasserschäden oder Schimmelbefall auftreten. Wird die Funktionssicherheit einer Immobilie dadurch beeinträchtigt, vermindert sich der Immobilienwert deutlich. Um den Umfang der Schäden zu ermitteln, sollte ein Baugutachten beauftragt werden.

Unternehmen, die gewerbsmäßig Grundstücke oder Gebäude kaufen, bebauen und erschließen, um diese an private Immobilienkäufer zu veräußern, sind Bauträger. Der Bauträger übernimmt die rechtliche Funktion des Bauherrn gegenüber des Immobilienkäufers. Bauträger haften fünf Jahre nach Übertragung des Objekts für Mängel an der Immobilie.

Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf oder Bau einer Immobilie kann als Sicherheit für die Bank das Grundstück beliehen werden. Der Beleihungswert liegt unter dem Markt- bzw. Verkaufswert der Immobilie, so dass der Kreditgeber bei Wertschwankungen abgesichert ist (Vorsichtsprinzip). Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze. Diese ist je nach Kreditgeber (Bank, Hypothekenbank, Bausparkasse, Versicherung) unterschiedlich und liegt bei 60 bis 90 Prozent des erzielbaren Wertes der Immobilie. Die Bank muss den Kredit jedoch nicht in dieser Höhe gewähren, meist wird ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Den Beleihungswert ermittelt ein Sachverständiger.

Betriebskosten sind Kosten, die laufend für die Bewirtschaftung einer Immobilie für den Eigentümer entstehen. Wird die Immobilie vermietet, können die Kosten teilweise auf den Mieter gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden. Dazu gehören wiederkehrende Ausgaben etwa für die Wasserversorgung, Müllabfuhr, Heizkosten, Hausmeistertätigkeiten, Kosten für Gebäude- und Straßenreinigung sowie Gartenarbeiten und die Kosten für Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Zu den Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, zählen Kontogebühren, Verwaltungskosten sowie einmalige Kosten für Reparatur und Instandhaltung. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes dem Mieter vorgelegt werden. Der Mieter hat ebenfalls 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu prüfen und im Bedarfsfall Einwand zu erheben.

Eine notarielle Beurkundung stellt sicher, dass eine Willenserklärung wirksam ist, z. B. bei einem Kaufvertrag zu einer Immobilie oder einem Grundstück. Bei Immobiliengeschäften ist die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, der im Grundbuch eingetragen wurde, macht den Eigentumsübergang rechtsgültig. Während einer Beurkundung wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und im gleichen Zuge von allen beteiligten Parteien unterzeichnet. Die Notargebühr für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und beträgt in der Regel 1,5 Prozent.

Ein Bodenrichtwert dient Immobiliensachverständigen als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Grundstückpreises. Zur Feststellung des Bodenrichtwerts wird der durchschnittliche Bodenwert von vergleichbaren unbebauten Grundstücksverkäufen mit ähnlicher Nutzung und in ähnlicher Lage herangezogen. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² ausgegeben und alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Er kann jederzeit beim Bauamt eingesehen werden. Eine steuerliche Rolle spielen Bodenrichtwerte auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit und damit die Bereitschaft und Fähigkeit, Kredite zurückzuzahlen. Bei der Finanzierung von Immobilien spielt die Bonität eine zentrale Rolle und entscheidet über die Darlehnsberechnung. Für die Berechnung werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, dazu zählen zum Beispiel das Einkommen (Verdiensthöhe, Sicherheit des Arbeitsplatzes, Arbeitgeber), die Ausgaben und Schulden (Miete, Kredite, Bürgschaften), vorhandenes Vermögen oder die Abwicklung anderer Kredite.

D

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E

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Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen kommt die Grundstückswertermittlung als ein gesetzlich geregeltes Verfahren zum Tragen. In einem Vergleichswertverfahren oder in einer Werteermittlung basierend auf den Bodenrichtwerten (siehe Bodenrichtwert im Glossar) erfolgt die Grundstückswertermittlung. Als Grundstückswert versteht man den Wert des unbebauten Grundstücks, vorhandene bauliche Anlagen bleiben unberücksichtigt. Der Grundstückswert ist von einigen Faktoren abhängig, dazu zählen Größe und Lage des Grundstücks, Grundbuchstand, Bodenverhältnisse, Nutzbarkeit, Erschließungsstand, Denkmalschutz und Altlasten.

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H

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Die Provision, auch Courtage genannt, sind die Kosten, die für den Abschluss einer Immobilienvermittlung an den Makler gezahlt werden. Bei der Provision unterscheidet man nach Außen- und Innenprovision. Bei einer Außenprovision werden die Vermittlungskosten nur vom Käufer getragen. Bei der Innenprovision trägt der Verkäufer die Kosten. Die übliche Provision bei Vermietungen beträgt ein bis zwei Monatsmieten und sind in der Regel vom Vermieter zu bezahlen. Beauftragt der Mietinteressent den Makler zur Suche und dem Nachweis einer Mietimmobilie, trägt dieser die Provision. Bei Grundstücks- oder Immobilienverkäufen werden je nach Bundesland 3 % bis 6 % des finalen Kaufpreises fällig.

Q

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R

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Hinweis:
Die Inhalte des Glossars werden mit Sorgfalt zusammengetragen. Dennoch können wir keine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen übernehmen. Die Informationen des Glossars sind insbesondere auch allgemeiner Art und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

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